В свободном пролете: как не купить проблемную квартиру

Рискованное предложение в последнее время плодится за счет жилья, отобранного по кредитным долгам, и недвижимости, имеющей запутанное юридическое прошлое.

Для потенциального покупателя такое приобретение означает, что однажды за правом собственности на квартиру может выстроиться очередь из нескольких альтернативных претендентов. По оценкам опрошенных "ВД" риелторов, доля проблемного предложения в общем объеме жилой недвижимости на продажу за последние полгода достигла 15-20%.

Увеличения сделок с рискованным жильем пока не наблюдается на фоне "заморозков" покупательской активности, но как только цены нащупают "дно" и рынок оживится, число ошпарившихся о "горячие" предложения устремится вверх. "ВД" выясняла, как вместе с приобретенной на упавшем рынке недвижимостью не получить массу проблем.

Замаскированные изъяны

"Благодаря кризису легче закамуфлировать низкую цену при продаже квартир с юридическими изъянами", - констатирует Руслан Безуглый, гендиректор АН "Украинский Дом". Еще осенью прошлого года самое дешевое жилье в столице стоило свыше $100 тыс., а сейчас однокомнатные квартиры по цене $40-50 тыс. - не единичное предложение. И, если верить пессимистическому сценарию, к середине 2009-го "однушки" на "вторичке" будут предлагать даже за $20-25 тыс. Большинство регионов страны не отстают от столицы по темпам удешевления вторичного жилья. Для потирающих руки частных инвесторов загвоздка в одном: отдавать недвижимость по "горячим" ценам зачастую соглашаются те, чей товар представляет риски для потенциального покупателя.

Первыми на фоне экономического спада попытались сбыть жилую недвижимость в Украине иностранные владельцы. "Если собственник - иностранец, проверить, в браке он или нет, выяснить, есть ли претензии еще каких-то третьих лиц на это имущество, достаточно сложно, потому что вся его история за границей, - продолжает Руслан Безуглый. - Нужно подавать туда запросы, а с этим есть определенные сложности - увеличиваются временные затраты и возникают законодательные препятствия другой страны. Могу констатировать, что иностранцы еще осенью, когда только зарождался кризис, начали снижать рыночную стоимость и пытаться продать свои объекты здесь".

По оценкам экспертов, объем жилья, выставленного на продажу иностранцами в украинских мегаполисах, не превышает 5% от общего предложения. Впрочем, не меньшую опасность представляют и квартиры, предлагаемые к продаже украинскими гражданами, если в их отношении намечаются судебные разбирательства или уже накоплена богатая судебная история. "Недавно на продажу была выставлена квартира, нынешняя хозяйка которой приобрела ее, не зная о юридических изъянах. Там оказались судебные тяжбы по поводу того, что ущемлены права детей", - вспоминает один из последних примеров проблемных поступлений Руслан Безуглый. "ВД" располагает не одной подобной иллюстрацией.

"Недавно к нам обратился клиент, заявивший, что на него подали в суд и пытаются оспорить договор дарения, по которому он приобрел право собственности на квартиру, - вспоминает Александр Субботин, партнер юридической компании "Тарасов и Партнеры". - Предыстория такова: его родственник недавно по выгодной цене приобрел квартиру и оформил ее на него по договору дарения. Однако вскоре выяснилось, что суды вокруг этой квартиры тянутся уже несколько лет. Изначально жилье было унаследовано по завещанию, но впоследствии это завещание было оспорено и отменено в судебном порядке, как и все последующие договоры касаемо этой недвижимости".

Проверить наличие судебных тяжб в отношении недвижимости, по словам юристов, нередко не под силу даже профессионалам. Причина - в отсутствии единого реестра открытых судебных производств. "Искать судебные дела в отношении интересующей вас квартиры нужно по месту ее нахождения. Но если реестр не электронный - а многие суды не ведут электронных реестров, - найти дело по квартире в бумажном виде - нереальная задача, - поясняет Александр Субботин. - Его можно найти только по фамилии истца и ответчика, а угадать эти фамилии крайне трудно". Эксперты советуют перед приобретением квартиры лично заниматься исследованием ее прошлого не только в судах.

Покупателям в этом случае не стоит рассчитывать на риелторов - часто они ни за что не отвечают. Нужно расспросить соседей, сходить к начальнику ЖЭКа, если есть возможность - то и в БТИ, чтобы узнать предысторию квартиры.

По материалам Власть денег

← повернутися назад



Jobs.ua рекомендує: